深圳无疑是国内房地产市场的标杆之一，越来越多的内地地产商来深圳取经，越来越多的内地政府来深圳招商，赴内地考察选项目、实施异地扩张的深圳地产企业也越来越多。然而，根据我多年协助开发企业选项目的顾问经验，选择到合适的异地项目并不容易，笔者以一个吴江找媳妇的真实故事解读其中的难言之隐。

吴江是确有其人，并非文学作品中的虚构人物，他是我顾问的房地产老板的一个马仔，跟了老板十多年，从20出头一直跟到现在近40岁，一直为找媳妇发愁，也一直在努力寻找，老板亲自替他物色，也托全公司及关联企业普遍撒网，但至今未果，自诩为老处男的吴江本人也一直为此事纳闷，为何寻遍天涯无芳草。还是老板对他知根知底，一语道破天机，老板说吴江一直找不到媳妇，不是因为没有找，也不是因为找的范围不够广，是因为吴江自己没有撒泡尿把自己照照，自己几斤几两，自己需要什么样的媳妇，自己能够娶得起、用得起什么样的媳妇。这一点老板说得很切中要害，吴江本人确实长相一般以下，才气与财气更不敢恭维，但即便是这样，他却为他未来的媳妇制定了近乎完美的衡量标准，而在面对一个个闪电而过的现实中的备选对象时，总是拿出一幅选美大赛评委的眼神，百般挑剔，结果自然落选。

无需定量分析，我们可以借用市场化的模糊分类方法将准媳妇分为四类。第一类是处女型的（并非生理学的），才貌外现，自由恋爱，公平竞争，需要凭实力打动她，凭技巧留住她，一般来说，相当长的时间内比较牢靠；第二类是二婚型的（并非社会学的），已经跟别人生活过了，被别人用过了，或许还带着孩子，或许跟这个“别人”还会旧情复发、藕断丝连，好处是经过检验，实用实在省事，但需要你有颗宽容的心；第三类是村姑型的，原生态，欠雕琢，才美不外现，好处是原始股、升值潜力大，但需要你有双发现美的眼睛和开发潜质所具备的足够耐力与能力；第四类是明星型的，大众情人，大牌，出身豪门，傻子都知道想娶她回家，就看你自己有没有足够的家底与驾驭能力，否则，娶到手也不是你的。如果掂量了自己，找准了定位，选择一个适合自己的媳妇并不太难，类似于老祖宗传下来的祖训“门当户对、情投意合”，但还不止是这层含义。

网上流传着一条关于找媳妇与地产相关的冯伦语录，针对一些地产商不切实际地拿地的现象，冯伦评价说“五岁娶媳妇未必是好事，因为你没有这个能力”。老板能看透马仔找媳妇难的原因，轮到自己找媳妇一样会“自不量力”，也不一定能悟清自己异地找项目难的苦衷。

笔者参照准媳妇的分类，从市场开发价值及相关法律手续合法性的角度，也可以把我们关注的备选开发项目分成四类。第一类是处女型项目，就是各地土地市场中心公开招拍挂的项目，只要通过常规的预测及测算，就知道该不该拿了，市场空间不会太大，但短期内不会有太大风险。第二类是二婚型项目，就是土地使用权已经在别人手里，需要转手给你的开发项目，为了合理避税，可通过转让股权或合作开发的模式，有的刚办了土地证，有的规划许可证、施工许可证、甚至预售证已经齐全，好处是短平快，很快可开发变现，麻烦是前期债权债务关系难以一刀两断，担心“前夫”或者“前情人”找上门耍赖。第三类是村姑型项目，包括“三改”项目（旧城改造、城中村改造、棚户区改造）、小城镇项目、新农村建设、国有企业收购改房地产开发项目等政策性项目，总之需要变规划、改用途、争取用地指标等，需要走灰色地带、打擦边球，拿地的资金成本低，但关系成本、时间成本高，需要耐得住、等得起。第四类是明星型项目，包括新城/新区开发、成片土地开发、大型旧区改造（如老机场变新区）、大型城市综合体项目等，一级开发或一级+二级开发，万众瞩目，功能综合，片区辐射力大，需要开发商有足够的实力、品牌影响力及掌控能力（引导市场及斡旋政府的能力）。哪个城市可能都有这样的明星型项目，就项目本身而言可能都差不多，政府大会小会讲，媒体不间断吹捧，眼下很红火，也会热闹相当长的时期，但只对很少一部分企业来说是机会、馅饼，对绝大部分企业来说是陷阱，因为你玩不转这样的“明星”。

大部分企业在异地扩张时难以下手，并不是调研工作不够，选择的余地不宽，恰恰是网撒得太大，可以利用的社会关系太多。事实上，在哪里开发都能挣钱，而且健康的开发并不需要多深的社会关系，关键看自己的喜好、自己的家底及掌控关系、发展关系的能力。就像找媳妇，看你钟情哪一种类型，你有没有技巧迎合她，有没有能力引导她、征服她、驾驭她并最终实现共赢。

我相信吴江本人及类似吴江这样的老处男、老处女读了本文之后一定会轻而易举地解决个人问题，我更相信吴江的老板及类似吴江老板这样的地产老板在读了本文之后一定不再会因为异地选项目而发愁，因为其根本原因取决于自己。